磁磚會脫落，多半是背後的黏著砂漿先壞了。水從窗框周邊、磁磚縫滲到磁磚背面，加上台灣日夜溫差大，熱脹冷縮反覆拉扯，砂漿慢慢失去黏性，磁磚先空鼓，最後整片掉下來。
仔細看脫落的位置，幾乎都集中在窗角和窗邊。窗角是牆面應力最集中的地方，窗框周邊的膠一老化開裂，水就從這裡鑽進去。
常見的處理方式是補幾塊磁磚，或直接在漏水處刷一層防水塗料。表面看起來處理好了，但進水的地方沒處理，水只會從隔壁那塊繼續找路出來。
外面的水進到牆體，最後會在室內冒出來。窗外框防水沒做好時，水會沿著窗頂和兩側往下走，室內的水漬常常圍著窗框呈ㄇ字形。
水穿過牆體時會把水泥裡的鹼帶出來，在室內面結晶成白色粉末，就是大家說的壁癌（白華）。只刮掉重新上漆，下次下雨還是會長回來。
放著不管，水會一路滲到鋼筋。鋼筋生鏽會膨脹，把外面的混凝土撐裂、整塊剝落，這時候就不是補漆能解決的問題了。
第一個是膠縫的形狀打錯。窗台、水路這類水平的膠縫，膠面刮成往內凹的U形溝，下雨後就變成一條積水溝，膠長時間泡在水裡，水遲早會從膠和牆面的交界滲進去。
第二個是施工沒做確實。打完膠沒有壓刮整平，膠跟兩側基材沒有壓實，灰塵卡在上面，邊緣先翹起來，最後整條剝落。
同樣是施工問題，更難發現的是膠沒有打實：表面刮得很漂亮，但膠沒有從縫底推滿，裡面是空的，水一壓就穿過去。
第三個是牆面本身會吸水。洗石子含石灰粉，吸水率特別高，磁磚縫的水泥也會吸水。水不一定是從縫「漏」進去，而是被整面牆「吸」進去，在牆體裡繞一圈，再從室內窗台冒出來。這也是為什麼窗框補了好幾次，室內還是一直長壁癌。
膠失效不只會漏水。玻璃接縫的膠如果黏著力不夠、又承受不了建築物的位移，膠條會整條跟玻璃分離。這種縫遠看還「有膠」，其實早就沒有防水功能。
接縫和固定出問題卻放著不管，最壞的情況就是整片玻璃脫落。高樓的玻璃掉下來不會直直往下落，會飄、會滑，落點可能離建築好幾公尺，騎樓、人行道都在範圍內。到這一步，已經不是漏水的問題，而是公共安全。
最後只能整面重做：舊膠全部刮除，出動吊籠或高空作業車重新施打。材料當初省下的那一點錢，遠遠比不上吊車、人工、交通管制和工期的費用。
膠選對了，還要有好師傅。打膠前把縫兩側貼好紙膠帶、膠打實、刮平、收乾淨，這些步驟省不得。
